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さくらエステート不動産
不動産投資・相続・任意売却・競売代行

よくある質問

よくある質問 Frequently Asked Question

当社に寄せられる「よくある質問」をまとめました。
各不動産取引のメリットを、より理解していただくためにご活用ください。

不動産売買について詳しくはこちら

不動産の購入を検討しています。頭金はいくら位用意したらいいですか?
一般的には物件価格の2割が理想と言われていますが、100%ローンをご利用のお客様もいらっしゃいますので、特に決まりがあるわけではありません。
何より借入総額や毎月の返済額と収入のバランスが重要となりますので営業担当まで、お気軽にご相談ください。
購入時の諸費用は、いくら位かかりますか?
諸費用は
登録免許税・印紙税・ローンを利用する場合の事務手数料・不動産取得税などの税金・保険料・仲介手数料などが必要です。
※諸費用の総額は、一般的な場合、売買代金の6%~9%程度必要になります。
売却先行と購入先行、どちらが良いのでしょうか?
どちらの場合にもメリット・デメリットがあり、一概には言えません。
売却先行では資金計画が立てやすい反面、希望に合う物件がなかなか見つからない、仮住まいが必要になるといったケースが考えられます。
一方、購入先行では転居のスケジュールは立てやすいですが、売却が思うように進まない場合、資金繰りを心配する必要がでる可能性があります。
いずれにしてもお買換えプランとスケジュール調整が重要になりますので、当社では経験豊富なスタッフがバックアップいたします。
住宅ローンの残りがあっても、不動産売却はできるのでしょうか?
売却は可能です。
抵当権が付いている不動産は購入者に引渡す際にローンを完済して抵当権を抹消いたします。
抵当権が抹消できるかどうかはローンの残債額や不動産の売却できる価格、お手持ちの資金によります。
不動産の売却価格と手持ち資金を足してもローンの残債額が上回る場合、抵当権を抹消するためのローンを利用するという方法もあります。
詳しくは、当社担当まで、お気軽にご相談ください。

投資物件について詳しくはこちら

不動産投資のメリットはなんですか?
金融機関からお金を借りて不動産を取得することができますので、少ない自己資金で大きな投資を行うことができます。大きな投資となれば、リターンも大きくなり、そこから借入金の返しを差し引いても相当なリターンが見込めるケースがあります。
どのような方が不動産投資をしていますか?
サラリーマン・OL・医師・公務員・自営業者など様々な方が収益物件を購入しています。また、購入する年齢層も20代から定年後の方までと非常に幅広く、購入の動機も私的年金やインフレ対策、相続税対策など、様々です。
節税になるってどういうことですか?
一部屋であっても大家さんとして確定申告することができます。家賃は入りますが、経費がかかっているという形で赤字収支(実際の赤字ではなく帳簿上の赤字)になり、納税した所得税が還付され、住民税が減額されます。
地震や火災が起きた場合のリスクについて教えて下さい
マンションはオフィスビルと違い、間仕切りが多く構造壁が多いため地震に対する耐久構造はしっかりしています。多くの建物が倒壊した平成7年の阪神大震災の時でも昭和56年の建築基準法により改正された新耐震基準で建設されたマンションについては大破・中破を合せてわずか1.6%に過ぎませんでした。
とはいえ、万が一に備えて、火災保険・地震保険に加入することをお勧めします。

相続について詳しくはこちら

どれだけの財産があれば相続税がかかるのでしょうか?
相続税の計算には基礎控除が 5000万円+1000万円×相続人数 と決まっております。
相続税評価による財産総額がこの基礎控除以下であれば、相続税はかからないことになります。
相続する不動産に大昔の抵当権が付いているようなのですが、この抵当権は抹消できますか。
明治時代や大正時代など、古い時代に登記されて現在も残っている抵当権は『休眠担保権』と呼ばれています。この休眠担保権は、債権者(行方不明であっても構いません)に対する催告や被担保債権に利息損害金を加えた額(通常は数百円のレベルです)を供託する等の手続を経ることによって抹消手続きが可能です。
父のローンが残っている場合、相続が発生したらどうなるのでしょうか。
場合によっては借金を相続することになる可能性もあります。まずローンの総額や現在の残高、完済日をお父さんに聞いて確認しましょう。その上で万が一お父さんが亡くなったらどう返済するのかを考えます。
受託のローンの場合は、借主が亡くなると自動的に返済する団体信用生命保険に入るのがですので確認しておきましょう。
相続登記はいつまでにしなければならないのでしょうか?
相続登記をしなければならない期間は特にありません。したがって、何十年か経ってから登記をするということも理論上は可能です。しかし、時が経つにつれ他の相続人の心境や人間関係に変化が生じ、当初はすぐにでも出来ると思われた登記が出来なくなる可能性もあるので、なるべく早めに手続きを済ませておくべきでしょう。

節税について詳しくはこちら

節税とはなんですか?
節税とは、積極的に支払うべき税金を減らすということです。具体的には、控除制度・非課税制度・免税制度などを可能な限り活用することで税負担を減らすということになるでしょう。ですので、所得を隠したり、違法な税金逃れをしたりすることは節税対策とはいいません。
マンション投資は相続税対策にもなりますか?
東京・中古・ワンルームの場合、節税対策に抜群の効果があります。相続税評価額は購入価格のおよそ3分の1程度にまで圧縮できるので、相続税をぐっと抑えることが可能です。
投資用マンションは住宅ローン控除が受けられますか?
投資用不動産の場合、ローンで物件を購入しても、住宅ローンン控除は受けられません。
住宅ローン控除の条件は『自宅用』の不動産の購入であり、『第三者への賃貸を目的とした投資用不動産』のローンには適用されません。
不動産投資が節税に優れているといわれる理由はなんですか?
①固定資産税評価額が大きく減額される②初年度から3年間は所得税がかからない(マイナス所得は青色所得すると、個人なら3年間、法人なら7年間、繰り延べることができる)
③相続税の節税効果が大きい…という3つ理由により節税に優れていると言われています。

任意売却について詳しくはこちら

任意売却とはどういうものですか?
住宅ローンが払えない、滞納しているなどで所有不動産が競売になってしまう場合に、債権の合意を得てご自宅を売却することをいいます。もし競売になると、所有者の意思とは関係なく売却されてしまいますが、任意売却はその名の通り、所有者の意思(任意)で売却することができます。
任意売却にかかる費用はいくらですか?
所有者からの持ち出し負担はありません。滞納になっている税金やマンション管理費仲介手数料などが任意売却による売買代金から清算されるので、諸々の債務をまとめて解消することができます。
任意売却のメリットはなんですか?
任意売却で売却した場合、競売で売却されるより高額で売却されることが多いので、任意売却の方が残りの住宅ローンの残債務が少なくなる可能性が高くなります。
その後の残債の返済方法は、当社が交渉のサポートをいたしますのでご安心ください。
任意売却にはデメリットはないのですか?
任意売却後は数年間の間は住宅ローンを始め、各金融機関からの借入が出来なくなります。ただ、競売となった場合でも借入は出来なくなることに代わりはありませんので、任意売却・競売の共通のデメリットであると言えます。

競売代行について詳しくはこちら

競売代行とはなんですか?
競売代行業務は、競売物件(不動産を担保に借金をした債務者が返済できなくなったため債権者に代わり裁判所が売却する不動産物件)を落札したい方に代わって落札(競売物件を購入希望者が入札し最高価額で落札=競売)から引渡までにかかわる業務一切を代行することです。
競売取得のメリットはなんですか?
裁判所の競売手続では、落札後の諸手続も買受人が自分の行う必要があることや、物件に占有者がいたり、境界等が不明な場合もあることから、最低売却価額については通常の取引価格よりも2~3割程度安い価格で決定されています。
そのため希望予算では手に入らない地域や環境の土地、建物を手に入れることが可能です。
競売取得のデメリットはなんですか?
競売物件は予め物件の内見をすることはできません。一般的な中古物件を購入する場合でも、ほとんどの場合リフォームが必要となりますが、競売物件の場合はスムーズに引渡しが出来ても荒れ放題の場合もあり、落札後でなければ正確なリフォームの予算立てが出来ません。
銀行融資は受けられますか?
法改正で融資が受けられる環境にはなったのですが、多くの銀行で融資は拒否されてしまいます。しかし、一部の銀行では住宅ローンを組むことができます。住宅ローンをお考えでしたら、入札時までにローン審査を通しておくことが必要ですので、お早目にご相談ください。

相談方法について詳しくはこちら

マイホームを購入すると、どんな税制優遇があるのですか。
金融機関にはリフォームローン資金として利用できるローンも多数ありますので、そちらをご紹介いたします。
家を選ぶ際は何をポイントにすれば良いですか。
金融機関にはリフォームローン資金として利用できるローンも多数ありますので、そちらをご紹介いたします。
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